二十世纪八十年代末期，以住房和土地商品化为标志，我国开启了房地产起步和成长的历史进程，经过近30年的发展，房地产已经成为深刻影响我国经济社会发展的重要产业。主要表现在五个方面：一是推进城市建设，1990年一2019年，我国人口城镇化率从26.44%提高到60.60%，提高了2.30倍；城镇居民人均住房面积从8.92平方米增加到39.92平方米，增加了4.48倍；百万人口城市从36个扩大至300个，扩大了8.33倍，房地产为推进城市建设和改善居民住房发挥了重要作用。二是拉动经济发展，1990年一2019年，我国GDP从1.93万亿元增长至99.08万亿元，增长了51.34倍，房地产对我国GDP增长的年均贡献率超过10%，最高达到25%。三是带动相关产业发展，房地产对金融、建筑、冶金、设计、物流、家电、装修等20多个行业相关度很高，综合带动比超过20%。四是促进财税增长，2019年全国土地出让金7.8万亿元，同比增长11.40%，占国家一般公共预算比重40.97%，房地产主要相关税收19251亿元，占全国税收收入比重12.18%，全国50%以上省（自治区）会城市对土地财政的依赖度超过80%，房地产是国家和地方财税增长的重要来源。五是积累社会财富，2019年我国居民净财富320万亿元^[1]，60%为房产净值，其中城镇家庭占比67.62%，农村家庭占比57.60%^[2]。

在限购限价避免房价风险的市场环境下，2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.90%，其中住房开发投资97071亿元，同比增长13.90%，占开发投资比重73.43%。全国商品房竣工面积95942万平方米，同比增长2.60%，其中住房竣工面积68012万平方米，同比增长3.00%，占商品房竣工面积比重70.89%。全国商品房销售面积171558万平方米，同比下降0.10%，其中住房销量面积同比增长1.50%。全国商品房销售金额159725亿元，同比增长6.50%，其中住房销售金额同比增长10.30%。在控信贷控杠杆防范金融风险的政策背景下，2019年，全国开发商到位资金178609亿元，同比增长7.60%，其中国内贷款25229亿元，同比增长5.10%，利用外资176亿元，同比增长62.70%，自筹资金58158亿元，同比增长4.20%，定金及预收房款61359亿元，同比增长10.70%，按揭贷款27281亿元，同比增长15.10%。不仅如此，随着人口城镇化率不断提高，到2035年，我国约3亿人将从农村走向城镇，为房地产发展提供了市场需求。以上表明，商品房特别是住房，社会需求空间仍然较大，潜在消费能力仍然较强，为房地产持续健康发展奠定了坚实基础。

房地产是一个复杂的结构性概念，由地产和房产两个不可分离的部分组成。从功能角度看，房地产是人们居住及从事商业和其他用途不可或缺的固定场所；从经济角度看，房地产是能够抗衡长周期通涨可以保值增值的实物资产；从法律角度看，房地产是居民可以转让、抵押、继承的财产权利。房地产对居民而言具有居住、经营、投资、金融和财产属性，也是居民的主要财富形式，对国家而言是行业带动力强，财税贡献度高的重要产业，也是促进经济社会发展的重要力量。1998年以来我国房地产快速发展，在有效拉动经济增长的同时，也存在不少问题，特别是2000年以后，房地产投资规模较大，融资杠杆较高，房价增长较快，居民负担较重，一些城市房价过高，重购买轻租用等突出问题，为此，国家采取了一系列市场调控措施，避免房价大涨大跌，防控局部金融风险，鼓励住房购租并举，促进行业健康发展。从宏观角度看，房地产属于资金和风险密集型行业，关系到居民财富、经济发展和金融安全，历史上经济或金融危机多数与房地产泡沫破灭有关，如果监管不力，将带来严重危害。如美国1927年房地产泡沫破灭，引发二十世纪三十年代世界经济危机，日本1991年房地产危机，导致日本长达15年经济萧条，1997年东南亚国家和香港房地产大跌，数百万人债台高筑，2008年美国次级房贷危机造成全球金融危机。房地产危机主要源于融资杠杆化、权利证券化和资产泡沫化，我国金融监管和市场调控手段直接有效，目前房地产整体风险处于可控状态，在经济增长放缓的背景下，一些城市房地产风险加速积累不可忽视。

改革开放以来，随着社会财富的不断增长，在“居者有其屋”的传统文化影响，以及不动产保值增值驱动和家庭投资渠道局限的背景下，我国高中收入家庭财富配置基本上以房产为主，由此形成我国城市发展和功能配套包括新区开发和老区改造，在很多程度上是以居民购买为导向的商品住房建设，一方面导致城市住房以购买方式为主的消费局面，引发民间资本投资炒房，拉升住房价格，提高居民负担，增加住房空置。2019年末，居民住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.70%，其中使用住房公积金5648.56万人，发放居民住房贷款12139.06亿元，城镇住房空置率超过10%。另一方面，城市租房不涉及资格限制和大额贷款，方便工作和生活，尽管有房源和用户，但由于相关配套制度和管理不完善，对中介机构的依赖、综合成本及不确定性因素仍然较高，特别是近年来一些城市平台公司出现的金租贷租房模式形成了房源垄断、金融杠杆和租金升高，加大了租房的或有负担及风险，给新型城市建设和民生保障带来了负面影响。我国目前居民住房的购房与租房之比约为90%：10%，而美国、欧盟等国家居民住房的购房与租房之比约为50%：50%，有理由相信，随着国家制度安排和政策供给的支持，以及城市配套功能和服务体系的完善，城市租房能够开创新局面，迎来新前景。

2.“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”^[4]，或逐渐减少向开发商供应购买商品住房开发用地，适当控制房地产投资规模，加快去化商品住房存量，有效降低资产泡沫和金融风险。

3.“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”^[5]，将切实减轻居民租房的经济负担和压力，有利于限制平台公司和中介机构的行业垄断，健全规范有序、服务配套、长足发展的住房租赁市场，提高城市的竞争力和宜居度。

4. 城市之间按照“多层级、多中心、网络化”、中心城巿按照“多中心、郊区化”布局发展，战略性城市群建设、中心城市结构优化，功能配套，品质提升，城镇老小区和棚户区改造等，将成为房地产行业重点领域，在扩大内需，促进消费的宏观经济战略背景下，一些城市的市场调控措施或因地制宜进行调整，将有利于房地产行业持续健康发展。

5. 促进开发商提高头部化效应和专业化能力，经营模式将由单一的商品住房出售逐步向购租并行的混合经营模式转型，2030年以后大城市商品住房新建将逐年下降，存量更替、物业经营和管理将逐年上升。开发商将更注重发展战略、产品定位、市场营销、信用等级、公司品牌、以及投融资和现金流管理。

说明：

[1]数据来源根据国家金融与发展实验室发布的《中国国家资产负债表2018》测算
[2]数据来源根据中国经济趋势研究院发布的《中国家庭财富调查报告》测算
[3]、[4]、[5] 2020年中央经济工作会议公报
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杨骞，四川大学客座教授、四川大学商学院EMBA企业导师、四川大学上巿公司发展与竞争力研究所研究员，四川民营经济研究院副院长、四川工商智库咨询委员会副主任，曾担任四川省政协委员、四川省商会副会长，被评为四川省杰出企业家、中国优秀民营企业家、全国行业劳动模范。杨骞系法国巴黎高等商学院（HEC）高级工商管理硕士，从事企业经营管理30年，先后担任四川、深圳、海南、北京等地多家大型国企、民企和上巿公司主要高管，理论基础扎实，实践经验丰富，已在省级以上刊物发表30多篇学术文章，已公开出版一部学术专著。

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